空き家「900万戸」なのに家賃が上がる国──住宅市場「三重ロック」の正体

日本の空き家は900万戸を超えた。 総務省の2023年住宅・土地統計調査で、空き家率は13.8%と過去最高を記録している。

7戸に1戸が空き家。 にもかかわらず、住居費は上がり続けている。

東京23区の賃料は前年比+5.3%で、13四半期連続の過去最高値更新だ。 ファミリー向けに至っては+12.4%。 新築マンションの首都圏平均価格は9,182万円に達し、東京23区の中古マンションですら平均1億6,766万円（前年比+24.7%）。

「空き家だらけなのに住居費が高い」──この矛盾こそ、日本の住宅市場が抱える構造的な病の症状だ。

本稿の仮説はこうだ。 空き家900万戸は「供給」としてカウントできない。税制・相続・老朽化が生み出す「三重ロック」が空き家を市場から隔離し、住宅の量ではなく流動性の危機が家賃高騰を引き起こしている。

空き家が放置される最大の原因は税制にある。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減される。 つまり、建物を解体した瞬間に税負担が最大6倍に跳ね上がる。

木造住宅の解体費用は坪3〜5万円が相場で、一般的な30坪の家で90万〜150万円かかる（総務省統計）。 これに加えて税負担の急増が待っている。

たとえば評価額1,000万円の土地の場合：

• 建物あり：固定資産税 約2.3万円/年
• 更地化後：固定資産税 約14万円/年

年間12万円の負担増を嫌い、所有者は「とりあえず建物を残す」という合理的判断をする。 2023年の改正空家法で「管理不全空家」への勧告制度が新設されたが、実際に勧告を受ける物件はごく一部だ。

結果、空き家の大半は「壊すと損する」まま放置され続ける。

空き家900万戸の内訳を見ると、問題の本質が浮かび上がる。

• 賃貸用の空き家：49.2%（約443万戸）
• 「その他の住宅」：42.8%（約385万戸）
• 売却用：3.6%（約32万戸）
• 二次的住宅：4.3%（約39万戸）

賃貸用の空き家は市場に出ているが借り手がつかない物件。 これはある意味、市場が機能している結果だ。

問題は「その他」の385万戸。 これは相続したまま放置された実家、老朽化で住めない家、所有者不明の物件などだ。 5年間で37万戸増え、空き家増加分51万戸の7割を占める。

都道府県別に見ると格差は歴然としている。

• 徳島県：空き家率21.2%
• 和歌山県：21.2%
• 山梨県：20.5%
• 全国平均：13.8%
• 東京・埼玉・沖縄：10%前後

地方の空き家は需要がなく売れない。 都市部は空き家が少なく、あっても立地が悪い物件ばかり。

900万戸のうち、実際に「住みたい人」と「住める物件」がマッチする数は極めて限られる。 これが「量があるのに供給にならない」メカニズムだ。

もう一つの構造的問題がある。 空き家が増え続ける一方で、新築住宅は年間74万戸も建てられている。

2025年の新設住宅着工戸数は74万667戸で、62年ぶりの低水準だった（国土交通省）。 それでも「低水準」で74万戸だ。

世帯数はすでに減少に転じているのに、住宅の純増は続いている。 野村総合研究所の推計では、2043年に空き家率は約25%に達する見込みだ。 4軒に1軒が空き家になる。

なぜ新築が止まらないのか。

• 住宅ローン減税は新築に手厚く、中古は条件が厳しい
• 不動産業界の収益モデルが新築販売に依存している
• 「新築プレミアム」という消費者心理が根強い
• 省エネ基準適合の義務化で、古い中古物件が敬遠される

日本の住宅政策は「建てる」ことに最適化され、「回す」仕組みが弱い。 欧米では中古住宅の流通シェアが7〜9割なのに対し、日本は約15%にとどまる。

この新築偏重が、空き家の山と住居費高騰という矛盾を同時に生み出している。

空き家問題の本質は「家が余っている」ことではない。 「市場に出てこない」ことだ。

税制（壊すと損）、相続（手続きが面倒で放置）、新築偏重（中古に流れない）──この三重ロックが住宅の流動性を殺している。

やるべきことは明確だ。

• 空き家の解体・流通に対する固定資産税の軽減（壊すペナルティをなくす）
• 中古住宅リノベーションへの税制優遇を新築並みに引き上げる
• 相続登記義務化（2024年開始）の実効性を確保し、所有者不明物件を減らす

2023年の空家法改正で管理不全空家への対応は強化されたが、そもそも「空き家を持ち続けるインセンティブ」を断たなければ根本解決にならない。

地方では4〜5割が空き家になる地域も出てくると予測されている。 これは過疎地だけの話ではない。 郊外のベッドタウン、かつてのニュータウンも例外ではない。

住宅は「資産」から「負債」に変わりつつある。 その転換点は、もう来ている。