「変動金利1%」の衝撃 ── ゼロ金利世代のマイホームが揺れている

2026年5月、日本の住宅ローン市場は大きな転換点を迎えた。主要銀行の変動金利型住宅ローンは年1%前後に上がり、三菱UFJ銀行0.945%、みずほ銀行1.025%、三井住友銀行1.275%、住信SBIネット銀行0.950%、auじぶん銀行1.080%と、超低金利時代の終わりが鮮明になっている。

背景には日銀の利上げがある。2024年3月のマイナス金利解除後、同年7月、2025年1月・12月と計4回利上げし、政策金利は0.75%に到達。メガバンクの短期プライムレートも2009年から15年続いた1.475%から3.125%へ上昇した。住宅金融支援機構の2026年1月調査では利用者の75.0%が変動金利を選んでおり、影響は広範囲に及ぶ。

金利上昇は家計を直撃する。4,500万円を35年返済で借りた場合、金利が1%上がると月々の返済額は約1万4,000円増える。年間では約16万8,000円、35年間では約590万円の負担増となり、住宅ローン世帯にとっては「見えない増税」に近い。

変動金利には、返済額を5年間据え置く「5年ルール」と、増加幅を従来の1.25倍までに抑える「125%ルール」がある。2025年12月の利上げ分は2026年7月以降に反映される見通しだが、これらは返済額を平準化するだけで利息負担は減らない。元本返済が遅れ、未払い利息が発生するリスクも残る。

金利上昇に加え、住宅価格も歴史的に高騰している。不動産経済研究所によると、2026年3月の首都圏新築マンション平均価格は1億413万円となり、月次ベースで初めて1億円を突破した。1平方メートル単価は159.7万円で過去最高、東京23区では平均価格が1億3,000万円を超えた。

背景には建築資材の高騰、人手不足による人件費上昇、円安による輸入資材コスト増がある。中古マンションも成約1平方メートル単価が71カ月連続で上昇し、選択肢は狭まる一方だ。年収700万円の世帯が金利0.5%で5,000万円借りられた場合でも、金利1.0%では同じ返済額で約4,600万円までしか借りられず、購買力は約400万円低下する。

市場の焦点は日銀の次の利上げに移っている。2026年4月28〜29日の金融政策決定会合では政策金利0.75%が据え置かれたが、6月16〜17日の次回会合で0.25%の追加利上げが行われるとの見方が強まっている。実施されれば政策金利は1.0%となり、2008年以来18年ぶりの水準に戻る。

エコノミスト約40名の調査でも、2026年12月末までに政策金利が1.0%へ上がるとの見方が多数だ。一部では年内1.25%も意識されている。固定金利の指標となる10年国債利回りも4月に2.535%まで上昇し、1997年以来約29年ぶりの高水準となった。フラット35も2.71%に達し、変動でも固定でも低金利を選びにくくなっている。

政府も制度対応を進めている。2026年4月からフラット35の融資限度額は8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられた。首都圏マンション平均価格が1億円を超える現実に合わせた形だ。一戸建ての床面積基準も70平方メートル以上から50平方メートル以上へ緩和され、単身世帯やDINKS向けの住宅でも使いやすくなった。

消費者の選択にも変化が出ている。住宅金融支援機構によると、変動金利の選択割合は2024年度の新規契約で84.3%だったが、2026年1月調査では75.0%に低下した。固定期間選択型は14.9%、全期間固定型は10.1%に上昇。半年前比でも変動型は4.0ポイント低下し、金利上昇リスクを意識した選択が広がっている。

「金利のある世界」は、世代間の住宅取得格差を広げている。都心・駅近・築浅の物件は需要が強い一方、郊外・築古・管理不安のある物件は価格調整が進みやすく、市場の二極化が進む。さらに大きいのは、同じ物件でも「いつ買ったか」で住宅コストが大きく変わる点だ。

2020年に変動金利0.4%で5,000万円を借りた世帯と、2026年に金利1.0%で同額を借りる世帯では、35年間の総返済額に約600万円の差が出る。住宅は人生最大の支出であり、負担増は消費、結婚、出産にも影響する。金利上昇と価格高騰が同時に進む今、住宅政策は経済政策にとどまらず、将来世代の生活基盤を守る社会政策として再設計が必要になっている。